Wohnen
Der Wohnimmobilienmarkt
Die Wohnungspreise in Bulgarien sind in den zwölf Monaten bis Mitte 2026 um 15,5 % gestiegen. Die Löhne wachsen um etwa 10 % im Jahr und neue Hypothekendarlehen kosten etwa 2,5 %, daher ist die Nachfrage nach Wohnungen in den großen Städten stark.
- Wohnungspreise, 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr
- +15,5 %1
- Wohnungspreise, 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr
- Durchschnittlicher Angebotspreis je m² für Neubauten in Sofia, ohne MwSt.
- 2.070 €2
- Durchschnittlicher Angebotspreis je m² für Neubauten in Sofia, ohne MwSt.
- Durchschnittlicher Zins für neue Wohnungsbaukredite, 1. Quartal 2026
- 2,46 %3
- Durchschnittlicher Zins für neue Wohnungsbaukredite, 1. Quartal 2026
- Durchschnittliche Angebotsmiete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Sofia
- 905 €4
- Durchschnittliche Angebotsmiete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Sofia
Preise
| 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr | +15,5 % |
|---|---|
| 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal | +4,5 % |
| 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr | +14,8 % |
Quelle: BTA: Home prices up 15.5% a year in Q2 2026 (NSI)1
Quelle: BTA: Home prices up 15.5% a year in Q2 2026 (NSI)1
In Burgas sanken die Preise im Quartal um 1,5 %.1
Neue Wohnungen in Sofia
| Durchschnittlicher Angebotspreis | 2.070 € je m², ohne MwSt. |
|---|---|
| Im Bau befindliche Wohnungen zum Verkauf | 7.630 |
| Innenausbau, zusätzlich zum Preis | Etwa 500 € je m² |
Quelle: BTA: 7,630 apartments under construction for sale in Sofia (Colliers); Vesti.bg: The real price of a new home in Sofia2,5
Die meisten neuen Wohnungen werden im Rohbauzustand mit Putz verkauft, bevor Küche, Böden und Bäder eingebaut sind; planen Sie daher ein Budget für den Innenausbau ein.5
Mieten
Wohnungen mit zwei Schlafzimmern in Sofia wurden im Oktober 2026 im Durchschnitt für etwa 905 € im Monat angeboten, also 9,21 € je m². Die vereinbarten Mieten liegen oft etwas niedriger; Neubauten in zentralen Stadtteilen wie Lozenets und Oborishte kosten mehr.4
Mieteinkünfte von Privatpersonen werden nach einer Kostenpauschale von 10 % mit 10 % besteuert, effektiv also mit 9 % der Miete.6
Kosten für Kauf und Besitz
| Grunderwerbsteuer | 0,1 % bis 3 %, von jeder Gemeinde festgelegt |
|---|---|
| Eintragung in das Immobilienregister | 0,1 % |
| MwSt. | 20 % auf Neubauten von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger |
| Jährliche Grundsteuer | 0,01 % bis 0,45 % des Steuerwerts, zuzüglich einer Abfallgebühr |
Quelle: RSM Bulgaria: Real estate tax factsheet 2026; Deloitte: International Tax, Bulgaria Highlights 20266,7
Wer kaufen darf
- Jeder kann eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen.
- Bürger und Unternehmen aus der EU und dem EWR können auch Grundstücke kaufen, einschließlich des Grundstücks unter einem Haus.
- Käufer aus anderen Ländern können Grundstücke über ein bulgarisches Unternehmen halten.
- Der Kauf einer Immobilie allein begründet kein Recht, in Bulgarien zu leben; Bürger aus Nicht-EU-Ländern benötigen ein Visum und eine Aufenthaltserlaubnis.
Quelle: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners; EU-Zuwanderungsportal: Investors in Bulgaria8,9
Häufig gestellte Fragen
Wie stark sind die Wohnimmobilienpreise in Bulgarien 2026 gestiegen?
Die Wohnimmobilienpreise in Bulgarien stiegen im Jahr bis zum 2. Quartal 2026 um 15,5 % und gegenüber dem Vorquartal um 4,5 %. Im 1. Quartal 2026 betrug der Anstieg gegenüber dem Vorjahr 14,8 %.
Was kosten Neubauwohnungen in Sofia?
Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen in Sofia liegt bei 2.070 € pro m², ohne Mehrwertsteuer. Rechnen Sie mit etwa 500 € pro m² für den Innenausbau, da die meisten Neubauwohnungen im Rohbauzustand mit Putz verkauft werden.
Wie hoch ist die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Sofia?
Die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Sofia lag im Oktober 2026 bei etwa 905 € im Monat bzw. 9,21 € pro m². Die vereinbarten Mieten liegen oft etwas niedriger, während Neubauten in zentralen Vierteln wie Lozenets und Oborishte teurer sind.
Wie hoch ist der durchschnittliche Hypothekenzins in Bulgarien 2026?
Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite in Bulgarien lag im 1. Quartal 2026 bei 2,46 %. Die Löhne stiegen um etwa 10 % pro Jahr.
Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf in Bulgarien an?
Immobilienkäufer in Bulgarien zahlen je nach Gemeinde eine Grunderwerbsteuer von 0,1 % bis 3 % sowie eine Gebühr für das Grundbuch (Property Register) von 0,1 %. Auf Neubauten eines umsatzsteuerpflichtigen Bauträgers fallen 20 % Mehrwertsteuer an; die jährliche Grundsteuer beträgt 0,01 % bis 0,45 % des Steuerwerts, zuzüglich einer Müllgebühr.
Können Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?
Jeder kann in Bulgarien eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen. Bürger und Unternehmen aus der EU und dem EWR können auch Grundstücke kaufen, einschließlich des Grundstücks unter einem Haus; Käufer aus anderen Ländern können Grundstücke über eine bulgarische Gesellschaft halten. Der Immobilienkauf allein begründet kein Aufenthaltsrecht in Bulgarien, und Nicht-EU-Bürger benötigen ein Visum und eine Aufenthaltserlaubnis.
Quellen
- BTA: Home prices up 15.5% a year in Q2 2026 (NSI)
- BTA: 7,630 apartments under construction for sale in Sofia (Colliers)
- Bulgarian Properties: Sofia housing market in Q1 2026 (BNB mortgage data)
- imot.bg: Two-bedroom flats to rent in Sofia, average of current listings
- Vesti.bg: The real price of a new home in Sofia (auf Bulgarisch)
- RSM Bulgaria: Real estate tax factsheet 2026 (PDF)
- Deloitte: International Tax, Bulgaria Highlights 2026 (PDF)
- European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners
- EU-Zuwanderungsportal: Investors in Bulgaria
Zahlen geprüft am 13. Oktober 2026. Von InvestBulgaria zur allgemeinen Information erstellt. Dies ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung; bitte lassen Sie die Angaben von einem qualifizierten Berater bestätigen, bevor Sie handeln.
