REITs in Bulgarien (ADSITs)
So funktioniert ein bulgarischer REIT
- Rechtsform: eine Aktiengesellschaft nach dem Gesetz über Investmentgesellschaften mit besonderem Zweck und Verbriefungsgesellschaften, die das durch Wertpapiere eingeworbene Geld in Immobilien oder in Forderungen investiert; eine Gesellschaft darf nur eines von beiden tun.
- Lizenz: Die Gesellschaft beantragt die Lizenz bei der Finanzaufsichtskommission innerhalb von sechs Monaten nach der Eintragung, und die Kommission entscheidet innerhalb eines Monats nach Eingang des vollständigen Antrags.
- Börsennotierung: Nach Erteilung der Lizenz muss sie ihr Kapital durch ein öffentliches Angebot um mindestens 30 % erhöhen, und ihre Aktien werden zum Handel an einem geregelten Markt zugelassen.
- Anleger: Die Gesellschaft ist geschlossen, daher steigen Anleger durch den Verkauf ihrer Aktien an der Börse aus; es gibt keine Beschränkungen, wer investieren darf.
Quelle: Financial Supervision Commission: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, in Bulgarian); CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria1,4
Buchhaltung, Instandhaltung der Immobilien und ähnliche Tätigkeiten können an Dritte vergeben werden, wobei der Vertrag vorab von der Finanzaufsichtskommission genehmigt wird. Geld und Wertpapiere der Gesellschaft werden bei einer Depotbank verwahrt.1
Die wichtigsten gesetzlichen Regeln
| Regel | Anforderung |
|---|---|
| Kapital | Mindestens 250.000 €, in bar eingezahlt |
| Vermögenswerte | Mindestens 70 % in Immobilien zum Ende jedes Quartals |
| Erträge | Mindestens 70 % der Bruttoerlöse aus dem Immobiliengeschäft |
| Wo sie kaufen darf | Bulgarien; ein anderer EU-Staat oder ein Land, das dem OECD-Kodex zur Liberalisierung des Kapitalverkehrs beigetreten ist, sofern Satzung und Prospekt dies erlauben |
| Bau | Darf nicht selbst bauen; Bauarbeiten werden vergeben |
| Fremdfinanzierung | Bankkredite zum Erwerb und zur Fertigstellung von Immobilien; zum Handel zugelassene Anleihen; kurzfristige Kredite bis 20 % des Vermögens für Zinszahlungen |
| Bewertung | Ein unabhängiger Gutachter vor jedem Kauf oder Verkauf, wobei der Preis höchstens 5 % vom Gutachtenwert abweichen darf; alle Immobilien werden zum Ende jedes Jahres bewertet |
| Sonstige Beteiligungen | Bis 10 % des Vermögens in anderen REITs; bis 30 % in Zweckgesellschaften als Tochterunternehmen, die Immobilien erwerben und verwalten |
Quelle: Financial Supervision Commission: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, in Bulgarian)1
Die Regeln stammen aus dem Gesetz in der im Staatsanzeiger Nr. 71 von 2026 geänderten Fassung, veröffentlicht von der Finanzaufsichtskommission.1
Steuern für den REIT und seine Anleger
- Der REIT: Lizenzierte Investmentgesellschaften mit besonderem Zweck sind von der Körperschaftsteuer befreit.
- Ausschüttung: Das Gesetz verlangt, dass mindestens 90 % des Jahresgewinns innerhalb von 12 Monaten nach Jahresende als Dividende ausgeschüttet werden.
- Dividenden: Auf Dividenden an natürliche Personen und an Gesellschaften außerhalb der EU und des EWR fällt eine Quellensteuer von 5 % an, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen sie nicht senkt; Dividenden an in der EU oder im EWR ansässige Gesellschaften sind in der Regel befreit. Einige Abkommen sehen für REIT-Dividenden einen gesonderten Satz von 15 % vor.
- Verkauf von Aktien: Gewinne aus REIT-Aktien, die an einem geregelten Markt verkauft werden, sind steuerfrei, und beim Kauf von Aktien fällt keine Grunderwerbsteuer an, während der direkte Kauf eines Gebäudes 0,1 % bis 3 % kostet.
Quelle: Ministry of Finance: Corporate income tax; Bulgarian Fund for Receivables ADSIC: Management report, 30 June 2026; PwC Worldwide Tax Summaries: Bulgaria, withholding taxes; CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria2,3,5,4
Weitere Steuern auf Kapitalerträge finden Sie unter Dividendensteuer und Kapitalertragsteuer.
Die größten börsennotierten REITs
Quelle: Stock Analysis: List of stocks on the Bulgarian Stock Exchange6
Stock Analysis führt 23 REITs unter den 281 Aktien der Börse auf; der größte ist über 100 Mio. € wert, der kleinste unter 1 Mio. €. Advance Terrafund, der größte, zahlte am 22. Juni 2026 eine Dividende von 0.065 € je Aktie.6,7
Marktwerte ändern sich täglich und unterscheiden sich zwischen Datenanbietern. Prüfen Sie vor einer Investition den aktuellen Kurs an der Bulgarischen Wertpapierbörse; der Markt wird unter Bulgarische Wertpapierbörse beschrieben.6
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein REIT in Bulgarien?
Ein bulgarischer REIT ist eine Investmentgesellschaft mit besonderem Zweck, bekannt als ADSIT. Es handelt sich um eine von der Finanzaufsichtskommission lizenzierte Aktiengesellschaft, die in Immobilien investiert und deren Aktien an der Bulgarischen Börse gehandelt werden.
Zahlen bulgarische REITs Körperschaftsteuer?
Nein. Lizenzierte Investmentgesellschaften mit besonderem Zweck sind von der Körperschaftsteuer befreit, müssen jedoch innerhalb von 12 Monaten nach Jahresende mindestens 90 % ihres Jahresgewinns als Dividende ausschütten.
Wie werden REIT-Dividenden in Bulgarien besteuert?
Auf Dividenden an natürliche Personen und an Unternehmen außerhalb der EU und des EWR fällt eine Quellensteuer von 5 % an, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen sie nicht senkt. Gewinne aus dem Verkauf von REIT-Aktien an einem geregelten Markt sind steuerfrei.
Welche Regeln gelten für einen bulgarischen REIT?
Ein REIT braucht mindestens 250.000 € Kapital, muss mindestens 70 % seines Vermögens in Immobilien halten und mindestens 70 % seiner Erlöse daraus erzielen, darf nicht selbst bauen und Kredite nur bei Banken oder über börsennotierte Anleihen aufnehmen. Jeder Kauf und Verkauf erfordert eine unabhängige Bewertung.
Welche sind die größten REITs in Bulgarien?
Nach Marktwert gehören Advance Terrafund, Bulgarian Real Estate Fund, Balkan and Sea Properties, Sopharma Properties und Fairplay Properties zu den größten. Die Marktwerte ändern sich täglich, prüfen Sie daher den aktuellen Kurs an der Börse.
Quellen
- Financial Supervision Commission: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, in Bulgarian)
- Ministry of Finance: Corporate income tax
- Bulgarian Fund for Receivables ADSIC: Management report, 30 June 2026 (PDF)
- CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria
- PwC Worldwide Tax Summaries: Bulgaria, withholding taxes
- Stock Analysis: List of stocks on the Bulgarian Stock Exchange
- AIF: Advance Terrafund paid a dividend of €0.065 per share in 2026 (20 September 2026)
Zahlen geprüft 15. Oktober 2026. Von InvestBulgaria zur allgemeinen Information erstellt. Dies ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung; bitte lassen Sie die Angaben von einem qualifizierten Berater bestätigen, bevor Sie handeln.
