Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?

Wer was kaufen darf

Quelle: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024); Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026); Bulgarian Properties: Procedure for buying a property in Bulgaria^2,4,5

Die Regel stammt aus Artikel 22 der Verfassung: Ausländer dürfen Grund und Boden nur zu den Bedingungen des EU-Beitritts Bulgariens, aufgrund eines vom Parlament mit Zweidrittelmehrheit ratifizierten Vertrags oder durch Erbschaft erwerben. Das Eigentumsgesetz erlaubt Ausländern und ausländischen Unternehmen, Gebäude und beschränkte dingliche Rechte an Immobilien zu besitzen, sofern ein Gesetz nichts anderes bestimmt.^1,3

Bürger des Vereinigten Königreichs stehen seit dem 1. Januar 2021 außerhalb der EU und unterliegen den Regeln für Käufer von außerhalb der EU und des EWR.⁵

Wohnungen und Gebäude

Das Eigentum an einem Gebäude oder einer Einheit ist vom Eigentum am darunterliegenden Grundstück getrennt. Käufer jeder Staatsangehörigkeit können eine Wohnung im eigenen Namen kaufen, solange der Kauf nicht das Grundstück selbst umfasst.^2,4

Manche Urkunden übertragen mit der Einheit auch einen ideellen Anteil am Grundstück. Prüfen Sie den Entwurf der notariellen Urkunde mit Ihrem Anwalt: Ist das der Fall, muss ein Käufer von außerhalb der EU und des EWR möglicherweise über eine Gesellschaft kaufen.⁵

Grundstücke über eine bulgarische Gesellschaft

• So funktioniert es: Sie gründen eine Einpersonengesellschaft (EOOD, Einpersonen-GmbH), die eine bulgarische juristische Person ist und Bauland kaufen kann, auch das Grundstück unter einem Haus.
• Kapital und Dauer: Das Mindestkapital beträgt 1 €, und die Eintragung im Handelsregister dauert drei bis fünf Werktage.
• Laufende Kosten: Die Gesellschaft führt Bücher und reicht Jahresabschlüsse ein, auch wenn sie nur die Immobilie hält, in der Regel 500 € bis 1.500 € pro Jahr.
• Steuer beim Verkauf: Ein Gewinn unterliegt der Körperschaftsteuer von 10 %, und bei der Ausschüttung des Gewinns an Sie fällt 5 % Dividendensteuer an.

Quelle: Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026)⁴

Die Schritte und Anbieter finden Sie unter Firmengründung, die Steuern unter Körperschaftsteuer und Dividendensteuer.

Landwirtschaftliche Flächen und Waldflächen

• Ansässigkeit: Privatpersonen und Unternehmen dürfen Agrarland nur kaufen, wenn sie seit mehr als fünf Jahren in Bulgarien ansässig bzw. niedergelassen sind; eine jüngere Gesellschaft erfüllt die Voraussetzung, wenn ihre Gesellschafter sie erfüllen.
• Unternehmen, die kein Agrarland besitzen dürfen: Gesellschaften mit Gesellschaftern von außerhalb der EU und des EWR, sofern sie nicht durch einen Vertrag zugelassen sind, Gesellschaften, die über Niedrigsteuerländer gehalten werden, und Aktiengesellschaften mit Inhaberaktien.
• Herkunft der Mittel: Käufer von Agrarland erklären gegenüber dem Notar die Herkunft des Geldes.
• Waldflächen: Bürger und Unternehmen von außerhalb der EU und des EWR dürfen sie nur aufgrund eines ratifizierten Vertrags oder durch Erbschaft besitzen.

Quelle: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024)²

Manche Ratgeber für Käufer beschreiben einen Weg über eine Gesellschaft für Agrarland. Das Gesetz über landwirtschaftliche Flächen schließt Gesellschaften aus, deren Gesellschafter von außerhalb der EU und des EWR stammen. Holen Sie daher rechtlichen Rat ein, bevor Sie Agrarland über eine Gesellschaft kaufen.^2,4

Erbschaft

Ausländer können Grund und Boden kraft Gesetzes erben. Dürfte der Erbe dieses Land sonst nicht besitzen, auch landwirtschaftliche oder Waldflächen, muss er es innerhalb von drei Jahren nach Eröffnung des Erbfalls an eine berechtigte Person übertragen.^2,6

Nach dem Kauf

• Grundbuch (Property Register): Der Notar reicht die Urkunde bei der Registry Agency ein, in der Regel innerhalb von ein bis drei Werktagen.
• Steuererklärung: Reichen Sie sie innerhalb von zwei Monaten nach dem Kauf bei der Gemeinde ein.
• BULSTAT: Eine ausländische Privatperson, die in Bulgarien eine Immobilie besitzt, lässt sich innerhalb von sieben Tagen im BULSTAT-Register eintragen.
• Versorgung und Versicherung: Übertragen Sie die Verträge für Strom, Wasser und Heizung; eine Versicherung ist nur bei einer Hypothek vorgeschrieben.

Quelle: Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026)⁴

Die Schritte, Kosten und Prüfungen beim Kauf finden Sie unter Immobilienkauf in Bulgarien, die jährlichen Steuern unter Grundsteuern. Der Kauf einer Immobilie gibt für sich genommen kein Recht, in Bulgarien zu leben; siehe „Goldenes Visum“.