Μετάβαση στο περιεχόμενο
Νέα οικιστικά κτίρια στη Σόφια το σούρουπο, κάτω από τη Βίτοσα

Ακίνητα

Αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία

Τιμές νεόδμητων, τι μπορούν να αγοράσουν οι ξένοι, το κόστος μιας αγοράς και ο φόρος στο εισόδημα από ενοίκια, με κάθε αριθμό να παραπέμπει στην πηγή του.

Υπολογιστής απόδοσης ενοικίου Βρείτε δικηγόρο ακινήτων

Αγορά νεόδμητων στη Σόφια · Έλεγχος Οκτώβριος 2026

Μέση ζητούμενη τιμή ανά m² για νεόδμητα στη Σόφια, χωρίς ΦΠΑ
2.070 €
Colliers μέσω BTA, 2026
Διαμερίσματα υπό κατασκευή προς πώληση στη Σόφια
7.630
Colliers μέσω BTA, 2026
Τυπικό κόστος αποπεράτωσης ανά m² επιπλέον της τιμής
~500 €
Colliers via Vesti.bg
Μέσο επιτόκιο νέων στεγαστικών δανείων σε ευρώ, α΄ τρίμηνο 2026
2,46%
BNB μέσω Bulgarian Properties

Όλες οι σελίδες αυτής της ενότητας · 50 σελίδες

Όλα για τα ακίνητα στη Βουλγαρία

Η αγορά βήμα προς βήμα, οι φόροι ακινήτων, οι χώροι γραφείων στις μεγάλες πόλεις, πού να αγοράσετε και η ζωή στη Βουλγαρία.

Αγορά ακινήτου

Οδηγοί ακινήτων

Φόροι ακινήτων

Χώροι γραφείων

Πού να αγοράσετε

Ζωή στη Βουλγαρία

Ποιος μπορεί να αγοράσει τι

Ξένα φυσικά πρόσωπα και εταιρείες μπορούν να κατέχουν κτίρια και διαμερίσματα στη Βουλγαρία. Η κυριότητα γης εξαρτάται από την υπηκοότητα:

ΑκίνητοΠολίτες ΕΕ και ΕΟΧΆλλες υπηκοότητες
Διαμερίσματα και κτίριαΝαιΝαι
Γη, συμπεριλαμβανομένου του οικοπέδου κάτω από μια κατοικίαΝαιΌχι στο όνομά τους. Μια βουλγαρική εταιρεία είναι η συνήθης οδός για αστικά οικόπεδα.
Γεωργική και δασική γηΝαι, υπό τους όρους της Συνθήκης ΠροσχώρησηςΠεριορισμένη, και για εταιρείες με ξένους μετόχους

Οι κανόνες προκύπτουν από το άρθρο 22 του Συντάγματος και τον νόμο για την ιδιοκτησία και χρήση γεωργικής γης. Ζητήστε από δικηγόρο να επιβεβαιώσει την κατάσταση για την υπηκοότητά σας και το συγκεκριμένο οικόπεδο πριν υπογράψετε οτιδήποτε. Οι πλήρεις κανόνες, μαζί με την οδό μέσω εταιρείας και την κληρονομιά, βρίσκονται στο Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στη Βουλγαρία;

Πώς γίνεται μια αγορά

  1. Ελέγξτε το ακίνητο. Ένας δικηγόρος επιβεβαιώνει την κυριότητα, τα βάρη και τις οικοδομικές άδειες στο Κτηματολόγιο και στα αρχεία του δήμου.
  2. Προσύμφωνο και προκαταβολή. Συνηθίζεται για νεόδμητα, όπου οι πληρωμές συχνά γίνονται σταδιακά, ανάλογα με την πρόοδο της κατασκευής.
  3. Συμβολαιογραφική πράξη. Η κυριότητα μεταβιβάζεται όταν η πράξη υπογράφεται ενώπιον Βούλγαρου συμβολαιογράφου, ο οποίος ελέγχει ότι έχουν καταβληθεί οι φόροι και τα τέλη.
  4. Εγγραφή. Η πράξη καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο του Οργανισμού Μητρώων.

Τα περισσότερα νέα διαμερίσματα πωλούνται στο στάδιο του σοβά. Υπολογίστε το κόστος αποπεράτωσης επιπλέον της τιμής: η Colliers το εκτιμά σε περίπου 500 € ανά m².

Κόστος αγοράς

  • Φόρος μεταβίβασης: 0,1% έως 3% της αξίας του ακινήτου. Κάθε δήμος ορίζει τον δικό του συντελεστή.
  • Τέλος εγγραφής: 0,1% για την καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο.
  • Συμβολαιογραφική αμοιβή: ορίζεται με ρυθμισμένη κλιμακωτή κλίμακα ανάλογα με την αξία του ακινήτου.
  • ΦΠΑ: τα νέα κτίρια που πωλούνται από κατασκευαστή εγγεγραμμένο στο μητρώο ΦΠΑ περιλαμβάνουν ΦΠΑ 20%. Οι ζητούμενες τιμές συχνά αναφέρονται χωρίς αυτόν.
  • Δικηγόρος και μεσίτης: συμφωνείται με κάθε σύμβουλο. Ρωτήστε τον μεσίτη ποιος πληρώνει την προμήθεια πριν δείτε ακίνητα.

Ιδιοκτησία και ενοικίαση

  • Ετήσιος φόρος ακινήτων: 0,01% έως 0,45% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, που ορίζει ο δήμος, συν δημοτικό τέλος αποκομιδής απορριμμάτων.
  • Εισόδημα από ενοίκια για φυσικά πρόσωπα: φορολογείται με 10% μετά από κατ' αποκοπή έκπτωση εξόδων 10%, δηλαδή πραγματικά 9% του ακαθάριστου ενοικίου. Οι μη κάτοικοι πληρώνουν τον ίδιο συντελεστή 10% ως τελικό φόρο.
  • Πώληση: τα κέρδη από την πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα φορολογούνται γενικά με 10%, με ορισμένες απαλλαγές.
  • Κατοχή μέσω εταιρείας: το κέρδος από ενοίκια φορολογείται με τον εταιρικό συντελεστή 10% και στη συνέχεια με 5% σε κάθε μέρισμα.

Εργαλείο για επενδυτές

Υπολογιστής απόδοσης ενοικίου

Εισαγάγετε τιμή και ενοίκιο για να δείτε την ακαθάριστη και την καθαρή απόδοση για ιδιώτη εκμισθωτή, μετά τα έξοδα και τον φόρο ενοικίων 10% με την έκπτωση εξόδων 10%.

Μόνο για ενημέρωση. Η πραγματική σας απόδοση εξαρτάται από τη χρηματοδότηση, τις περιόδους χωρίς ενοικιαστή, την επίπλωση και τη φορολογική σας θέση.

Φόρος ακινήτων, κοινόχρηστα, ασφάλιση, επισκευές.

Φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, εγγραφή, δικηγόρος.

Ακαθάριστη απόδοση

–

Φόρος ενοικίων ανά έτος

–

Καθαρό εισόδημα ανά έτος

–

Καθαρή απόδοση

–

Απόσβεση

–

Ακίνητα και άδεια διαμονής

Η αγορά ακινήτου δεν δίνει από μόνη της δικαίωμα διαμονής στη Βουλγαρία. Για πολίτες χωρών εκτός ΕΕ, θεώρηση μακράς διαμονής τύπου D και άδεια παρατεταμένης διαμονής μπορούν να χορηγηθούν σε όσους έχουν επενδύσει τουλάχιστον 600.000 λέβα (περίπου 306.775 €) σε βουλγαρικά ακίνητα, απευθείας ή μέσω εταιρείας που ελέγχουν. Δείτε τη Διαμονή για τις άλλες οδούς.

Ο οδηγός αυτός είναι γενική σύνοψη, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Τα στοιχεία ελέγχθηκαν με βάση τις παρακάτω πηγές τον Οκτώβριος 2026.

Επιχειρηματικός κατάλογος

Εταιρείες ακινήτων στη Βουλγαρία

Εταιρείες καταχωρισμένες στον κατάλογο του InvestBulgaria, πρώτα τα μέλη Featured. Επιλέξτε τύπο εταιρείας ή αναζητήστε με πόλη και λέξη-κλειδί.

Bulgarian Properties

Μεσιτικά γραφεία

Σόφια

Bulgarian Properties is a real estate agency that has operated for 23 years, with agents in Sofia, Burgas and other cities. It lists homes and commercial proper...

Home2U

Μεσιτικά γραφεία

Σόφια

Home2U is a real estate agency that helps clients buy or sell property quickly and safely, with more than 500 current offers and a free consultation with a brok...

iBrokers

Μεσιτικά γραφεία

Σόφια

iBrokers is a real estate agency with several offices in Sofia, including in Poduyane, that offers professional support in property deals and a free consultatio...

SUPRIMMO

Μεσιτικά γραφεία

Σόφια

SUPRIMMO is a real estate agency for good-value properties in Bulgaria and abroad, offering apartments, houses, plots, offices and commercial space for sale and...

AGENZIA

Μεσιτικά γραφεία

Σόφια

AGENZIA describes itself as one platform for all property needs, bringing together real estate, financing, insurance and interiors in one place. It follows inte...

Avenue Real Estate

Μεσιτικά γραφεία

Πλόβντιβ

Avenue Real Estate is a Plovdiv agency that helps clients buy, sell, rent and invest in property. It started in 2017 in a small office and now reports 9 years o...

Bansko Estates

Μεσιτικά γραφεία

Μπάνσκο

Bansko Estates is a real estate company in Bansko, established in 2008, that offers properties for sale and for rent in the Bansko area. It aims to work with th...

Clements Properties

Μεσιτικά γραφεία

Σάνι Μπιτς

Clements Properties Ltd is a British property agency in Sunny Beach that sells resale apartments and villas in Sunny Beach, Kosharitsa and Sveti Vlas at low pri...

Προβολή όλων: 285 Μεσιτικά γραφεία Προσθέστε την εταιρεία σας

Βήμα προς βήμα

Πώς αγοράζετε ακίνητο στη Βουλγαρία

Η αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία περιλαμβάνει τον έλεγχο του ακινήτου, την υπογραφή προσυμφώνου όπου απαιτείται, τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης και την εγγραφή της.

  1. Ελέγξτε το ακίνητο

    Ζητήστε από δικηγόρο να επιβεβαιώσει την κυριότητα, τα βάρη και τις οικοδομικές άδειες στο Κτηματολόγιο (Property Register) και στα αρχεία του δήμου.

  2. Υπογράψτε προσύμφωνο

    Προσύμφωνο και προκαταβολή είναι συνήθη για νεόδμητα ακίνητα, όπου οι πληρωμές γίνονται συχνά σε δόσεις ανάλογα με την πρόοδο της κατασκευής.

  3. Υπογράψτε τη συμβολαιογραφική πράξη

    Υπογράψτε την πράξη ενώπιον Βούλγαρου συμβολαιογράφου. Η κυριότητα μεταβιβάζεται με την υπογραφή, και ο συμβολαιογράφος ελέγχει ότι έχουν καταβληθεί οι φόροι και τα τέλη.

  4. Εγγράψτε την πράξη

    Εγγράψτε την πράξη στο Κτηματολόγιο (Property Register) της Registry Agency (Υπηρεσία Μητρώων).

Συχνές ερωτήσεις

Ποια είναι η μέση τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος στη Σόφια;

Η μέση ζητούμενη τιμή για νεόδμητα διαμερίσματα στη Σόφια είναι 2.070 € ανά m², χωρίς ΦΠΑ. Τα περισσότερα νέα διαμερίσματα πωλούνται στο στάδιο του σοβά (χωρίς τελειώματα), με το κόστος αποπεράτωσης να προσθέτει περίπου 500 € ανά m².

Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν γη στη Βουλγαρία;

Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ μπορούν να έχουν γη στη Βουλγαρία, ενώ οι υπήκοοι άλλων χωρών δεν μπορούν να την έχουν στο όνομά τους· μια βουλγαρική εταιρεία είναι η συνήθης οδός για αστικά οικόπεδα. Για τη γεωργική και τη δασική γη ισχύουν περιορισμοί, μεταξύ άλλων για εταιρείες με αλλοδαπούς μετόχους.

Ποιους φόρους πληρώνουν τα φυσικά πρόσωπα για εισόδημα από ενοίκια στη Βουλγαρία;

Τα φυσικά πρόσωπα καταβάλλουν φόρο 10% επί του εισοδήματος από ενοίκια μετά από κατ᾽ αποκοπή έκπτωση δαπανών 10%, οπότε ο πραγματικός φόρος είναι 9% του ακαθάριστου ενοικίου. Οι μη κάτοικοι καταβάλλουν τον ίδιο συντελεστή 10% ως οριστικό φόρο.

Ποιο είναι το κόστος αγοράς ακινήτου στη Βουλγαρία;

Οι αγοραστές ακινήτων καταβάλλουν φόρο μεταβίβασης 0,1% έως 3% της αξίας του ακινήτου, τέλος εγγραφής 0,1% και συμβολαιογραφική αμοιβή βάσει ρυθμιζόμενης κλιμακωτής κλίμακας. Τα νέα κτίρια που πωλούνται από κατασκευαστή εγγεγραμμένο στο μητρώο ΦΠΑ περιλαμβάνουν ΦΠΑ 20%, αν και οι ζητούμενες τιμές αναφέρονται συχνά χωρίς αυτόν.

Σας δίνει δικαίωμα διαμονής η αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία;

Η αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία δεν σας δίνει από μόνη της το δικαίωμα να ζείτε εκεί. Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ μπορεί να πληρούν τις προϋποθέσεις για θεώρηση μακράς διαμονής τύπου D και άδεια παρατεταμένης διαμονής, αφού επενδύσουν τουλάχιστον 600.000 λέβα, περίπου 306.775 €, σε βουλγαρικά ακίνητα, απευθείας ή μέσω εταιρείας που ελέγχουν.

Επόμενο βήμα

Αγοράστε με δικηγόρο που εργάζεται για εσάς

Δικηγόροι ακινήτων, λογιστές και μεταφραστές που συνεργάζονται με ξένους αγοραστές, στον κατάλογο του InvestBulgaria.

Κατάλογος νομικών υπηρεσιών Σύγκριση περιφερειών