Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στη Βουλγαρία;

Ποιος μπορεί να αγοράσει τι

Πηγή: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024); Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026); Bulgarian Properties: Procedure for buying a property in Bulgaria^2,4,5

Ο κανόνας προέρχεται από το άρθρο 22 του Συντάγματος: οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν γη μόνο υπό τους όρους της ένταξης της Βουλγαρίας στην ΕΕ, βάσει συνθήκης που έχει κυρωθεί από τα δύο τρίτα της Βουλής ή μέσω κληρονομιάς. Ο νόμος για την ιδιοκτησία επιτρέπει σε αλλοδαπούς και ξένες εταιρείες να έχουν στην κυριότητά τους κτίρια και περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα, εκτός αν ορίζει διαφορετικά κάποιος νόμος.^1,3

Οι πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου βρίσκονται εκτός ΕΕ από την 1 Ιανουαρίου 2021 και ακολουθούν τους κανόνες για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.⁵

Διαμερίσματα και κτίρια

Η κυριότητα ενός κτιρίου ή μιας μονάδας είναι χωριστή από την κυριότητα της γης στην οποία βρίσκεται. Αγοραστής οποιασδήποτε υπηκοότητας μπορεί να αγοράσει διαμέρισμα στο όνομά του, εφόσον η αγορά δεν περιλαμβάνει το ίδιο το οικόπεδο.^2,4

Ορισμένα συμβόλαια μεταβιβάζουν μαζί με τη μονάδα και ιδανικό μερίδιο της γης. Ελέγξτε το σχέδιο του συμβολαιογραφικού εγγράφου με τον δικηγόρο σας: αν ισχύει αυτό, ένας αγοραστής από χώρα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ ενδέχεται να χρειαστεί να αγοράσει μέσω εταιρείας.⁵

Γη μέσω βουλγαρικής εταιρείας

• Πώς λειτουργεί: ιδρύετε μονοπρόσωπη εταιρεία EOOD (μονοπρόσωπη εταιρεία περιορισμένης ευθύνης), η οποία είναι βουλγαρικό νομικό πρόσωπο και μπορεί να αγοράσει οικοδομήσιμη γη, συμπεριλαμβανομένου του οικοπέδου κάτω από ένα σπίτι.
• Κεφάλαιο και χρόνος: το ελάχιστο κεφάλαιο είναι 1 € και η εγγραφή στο Εμπορικό Μητρώο διαρκεί τρεις έως πέντε εργάσιμες ημέρες.
• Λειτουργικό κόστος: η εταιρεία τηρεί λογιστικά βιβλία και υποβάλλει ετήσιες δηλώσεις ακόμη κι αν απλώς κατέχει το ακίνητο, συνήθως 500 € έως 1.500 € τον χρόνο.
• Φόρος κατά την πώληση: το κέρδος φορολογείται με τον εταιρικό φόρο 10%, και φόρος μερισμάτων 5% εφαρμόζεται όταν το κέρδος σας καταβάλλεται.

Πηγή: Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026)⁴

Τα βήματα και οι πάροχοι υπηρεσιών περιγράφονται στη σελίδα Σύσταση εταιρείας· οι φόροι στις σελίδες Εταιρικός φόρος και Φόρος μερισμάτων.

Γεωργική και δασική γη

• Διαμονή: φυσικά πρόσωπα και εταιρείες μπορούν να αγοράσουν γεωργική γη μόνο αν διαμένουν ή είναι εγκατεστημένα στη Βουλγαρία για περισσότερα από πέντε χρόνια· μια νεότερη εταιρεία πληροί την προϋπόθεση αν την πληρούν οι εταίροι της.
• Εταιρείες που δεν μπορούν να έχουν γεωργική γη: εταιρείες με εταίρους από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, εκτός όσων επιτρέπονται βάσει συνθήκης, εταιρείες που ελέγχονται μέσω χωρών χαμηλής φορολογίας, και ανώνυμες εταιρείες με ανώνυμες μετοχές.
• Προέλευση κεφαλαίων: οι αγοραστές γεωργικής γης δηλώνουν στον συμβολαιογράφο την προέλευση των χρημάτων.
• Δασική γη: πολίτες και εταιρείες από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ μπορούν να την έχουν στην κυριότητά τους μόνο βάσει κυρωμένης συνθήκης ή μέσω κληρονομιάς.

Πηγή: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024)²

Ορισμένοι οδηγοί για αγοραστές περιγράφουν μια λύση μέσω εταιρείας για τη γεωργική γη. Ο νόμος για τη γεωργική γη αποκλείει εταιρείες των οποίων οι εταίροι προέρχονται από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, γι' αυτό ζητήστε νομική συμβουλή πριν αγοράσετε γεωργική γη μέσω εταιρείας.^2,4

Κληρονομιά

Οι αλλοδαποί μπορούν να κληρονομήσουν γη εκ του νόμου. Αν ο κληρονόμος δεν θα μπορούσε διαφορετικά να έχει στην κυριότητά του αυτή τη γη, συμπεριλαμβανομένης της γεωργικής ή δασικής γης, πρέπει να τη μεταβιβάσει σε πρόσωπο που μπορεί, εντός τριών ετών από την επαγωγή της κληρονομιάς.^2,6

Μετά την αγορά

• Κτηματολόγιο (Property Register): ο συμβολαιογράφος καταθέτει το συμβόλαιο στη Registry Agency (Υπηρεσία Μητρώων), συνήθως εντός μίας έως τριών εργάσιμων ημερών.
• Φορολογική δήλωση: υποβάλετέ τη στον δήμο εντός δύο μηνών από την αγορά.
• BULSTAT: ένα αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο που έχει ακίνητο στη Βουλγαρία εγγράφεται στο μητρώο BULSTAT εντός επτά ημερών.
• Κοινωφελείς υπηρεσίες και ασφάλιση: μεταφέρετε στο όνομά σας τους λογαριασμούς ρεύματος, νερού και θέρμανσης· η ασφάλιση είναι υποχρεωτική μόνο όταν υπάρχει στεγαστικό δάνειο.

Πηγή: Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026)⁴

Τα βήματα, το κόστος και οι έλεγχοι μιας αγοράς περιγράφονται στη σελίδα Αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία, και οι ετήσιοι φόροι στη σελίδα Φόροι ακινήτων. Η αγορά ακινήτου δεν δίνει από μόνη της δικαίωμα διαμονής στη Βουλγαρία· δείτε «Χρυσή βίζα».