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Neue Wohngebäude in Sofia in der Abenddämmerung unterhalb des Vitosha

Immobilien

Immobilienkauf in Bulgarien

Neubaupreise, was Ausländer kaufen dürfen, die Kosten eines Kaufs und die Steuer auf Mieteinnahmen, jede Zahl mit Verweis auf ihre Quelle.

Mietrendite-Rechner Anwalt für Immobilienrecht finden

Neubaumarkt Sofia · Geprüft Oktober 2026

Durchschnittlicher Angebotspreis pro m² für Neubauten in Sofia, ohne MwSt.
2.070 €
Colliers via BTA, 2026
Wohnungen im Bau zum Verkauf in Sofia
7.630
Colliers via BTA, 2026
Typische Ausbaukosten pro m² zusätzlich zum Preis
~500 €
Colliers via Vesti.bg
Durchschnittlicher Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite in Euro, Q1 2026
2,46 %
BNB via Bulgarian Properties

Alle Seiten dieses Bereichs · 50 Seiten

Alles über Immobilien in Bulgarien

Der Kauf Schritt für Schritt, Steuern auf Immobilien, Büroflächen in den großen Städten, wo man kauft und das Leben in Bulgarien.

Immobilienkauf

Immobilienratgeber

Steuern auf Immobilien

Büroflächen

Wo kaufen

Leben in Bulgarien

Wer was kaufen darf

Ausländische Privatpersonen und Unternehmen können in Bulgarien Gebäude und Wohnungen besitzen. Das Eigentum an Grund und Boden hängt von der Staatsangehörigkeit ab:

ImmobilieBürger der EU und des EWRAndere Staatsangehörige
Wohnungen und GebäudeJaJa
Grundstücke, einschließlich des Grundstücks unter einem HausJaNicht im eigenen Namen. Ein bulgarisches Unternehmen ist der übliche Weg für städtische Grundstücke.
Land- und forstwirtschaftliche FlächenJa, unter den Bedingungen des BeitrittsvertragsEingeschränkt, auch für Unternehmen mit ausländischen Gesellschaftern

Die Regeln ergeben sich aus Artikel 22 der Verfassung und dem Gesetz über Eigentum und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen (Agricultural Land Ownership and Use Act). Lassen Sie sich die Lage für Ihre Staatsangehörigkeit und das konkrete Grundstück von einem Anwalt bestätigen, bevor Sie etwas unterschreiben. Die vollständigen Regeln, einschließlich des Wegs über ein Unternehmen und der Erbschaft, finden Sie unter Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?

So läuft ein Kauf ab

  1. Die Immobilie prüfen. Ein Anwalt bestätigt Eigentum, Belastungen und Baugenehmigungen im Immobilienregister und in den Unterlagen der Gemeinde.
  2. Vorvertrag und Anzahlung. Üblich bei Neubauten, bei denen die Zahlungen oft nach Baufortschritt gestaffelt sind.
  3. Notarielle Urkunde. Das Eigentum geht über, wenn die Urkunde vor einem bulgarischen Notar unterzeichnet wird, der prüft, ob Steuern und Gebühren bezahlt wurden.
  4. Eintragung. Die Urkunde wird bei der Registeragentur in das Immobilienregister eingetragen.

Die meisten neuen Wohnungen werden im Rohbau mit Putz verkauft. Planen Sie den Ausbau zusätzlich zum Preis ein: Colliers beziffert ihn auf rund 500 € pro m².

Kaufnebenkosten

  • Grunderwerbsteuer: 0,1 % bis 3 % des Immobilienwerts. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz fest.
  • Eintragungsgebühr: 0,1 % für die Eintragung der Urkunde in das Immobilienregister.
  • Notargebühr: nach einer gesetzlich geregelten Staffel entsprechend dem Immobilienwert.
  • MwSt.: Neubauten, die von einem umsatzsteuerlich registrierten Bauträger verkauft werden, enthalten 20 % MwSt. Angebotspreise werden oft ohne sie angegeben.
  • Anwalt und Makler: mit jedem Berater individuell vereinbart. Fragen Sie einen Makler vor der Besichtigung, wer die Provision zahlt.

Besitzen und vermieten

  • Jährliche Grundsteuer: 0,01 % bis 0,45 % des steuerlichen Werts der Immobilie, von der Gemeinde festgelegt, zuzüglich einer kommunalen Müllgebühr.
  • Mieteinnahmen von Privatpersonen: werden nach einem pauschalen Kostenabzug von 10 % mit 10 % besteuert, effektiv 9 % der Bruttomiete. Nicht Ansässige zahlen dieselben 10 % als Abgeltungsteuer.
  • Verkauf: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen werden grundsätzlich mit 10 % besteuert, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen.
  • Besitz über ein Unternehmen: Der Mietgewinn wird mit dem Körperschaftsteuersatz von 10 % besteuert, danach mit 5 % auf jede Dividende.

Werkzeug für Investoren

Mietrendite-Rechner

Geben Sie einen Preis und eine Miete ein, um die Brutto- und Nettorendite für einen privaten Vermieter zu sehen, nach Kosten und der Mietsteuer von 10 % mit ihrem Kostenabzug von 10 %.

Nur zur Information. Ihre tatsächliche Rendite hängt von Finanzierung, Leerstand, Möblierung und Ihrer steuerlichen Situation ab.

Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Reparaturen.

Grunderwerbsteuer, Notar, Eintragung, Anwalt.

Bruttorendite

–

Mietsteuer pro Jahr

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Nettoeinkommen pro Jahr

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Nettorendite

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Amortisation

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Immobilien und Aufenthalt

Der Kauf einer Immobilie gibt für sich genommen kein Recht, in Bulgarien zu leben. Bürgern von Staaten außerhalb der EU können ein Visum Typ D für längerfristige Aufenthalte und eine Erlaubnis zum verlängerten Aufenthalt erteilt werden, wenn sie mindestens 600.000 BGN (etwa 306.775 €) in bulgarische Immobilien investiert haben, direkt oder über ein von ihnen kontrolliertes Unternehmen. Die anderen Wege finden Sie unter Aufenthalt.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Zusammenfassung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Zahlen wurden im Oktober 2026 anhand der unten genannten Quellen geprüft.

Unternehmensverzeichnis

Immobilienunternehmen in Bulgarien

Im Verzeichnis von InvestBulgaria gelistete Unternehmen, Featured-Mitglieder zuerst. Wählen Sie eine Unternehmensart oder suchen Sie nach Stadt und Stichwort.

Bulgarian Properties

Immobilienagenturen

Sofia

Bulgarian Properties is a real estate agency that has operated for 23 years, with agents in Sofia, Burgas and other cities. It lists homes and commercial proper...

Home2U

Immobilienagenturen

Sofia

Home2U is a real estate agency that helps clients buy or sell property quickly and safely, with more than 500 current offers and a free consultation with a brok...

iBrokers

Immobilienagenturen

Sofia

iBrokers is a real estate agency with several offices in Sofia, including in Poduyane, that offers professional support in property deals and a free consultatio...

SUPRIMMO

Immobilienagenturen

Sofia

SUPRIMMO is a real estate agency for good-value properties in Bulgaria and abroad, offering apartments, houses, plots, offices and commercial space for sale and...

AGENZIA

Immobilienagenturen

Sofia

AGENZIA describes itself as one platform for all property needs, bringing together real estate, financing, insurance and interiors in one place. It follows inte...

Avenue Real Estate

Immobilienagenturen

Plovdiv

Avenue Real Estate is a Plovdiv agency that helps clients buy, sell, rent and invest in property. It started in 2017 in a small office and now reports 9 years o...

Bansko Estates

Immobilienagenturen

Bansko

Bansko Estates is a real estate company in Bansko, established in 2008, that offers properties for sale and for rent in the Bansko area. It aims to work with th...

Clements Properties

Immobilienagenturen

Sunny Beach

Clements Properties Ltd is a British property agency in Sunny Beach that sells resale apartments and villas in Sunny Beach, Kosharitsa and Sveti Vlas at low pri...

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Schritt für Schritt

So kaufen Sie eine Immobilie in Bulgarien

Zum Immobilienkauf in Bulgarien gehören die Prüfung der Immobilie, gegebenenfalls ein Vorvertrag, die notarielle Urkunde und deren Eintragung.

  1. Immobilie prüfen

    Lassen Sie von einem Rechtsanwalt Eigentum, Belastungen und Baugenehmigungen im Immobilienregister und in den Unterlagen der Gemeinde bestätigen.

  2. Vorvertrag unterzeichnen

    Bei Neubauten sind ein Vorvertrag und eine Anzahlung üblich; die Zahlungen erfolgen oft in Raten nach Baufortschritt.

  3. Notarielle Urkunde unterzeichnen

    Unterzeichnen Sie die Urkunde vor einem bulgarischen Notar. Das Eigentum geht mit der Unterzeichnung über, und der Notar prüft, ob Steuern und Gebühren bezahlt wurden.

  4. Urkunde eintragen lassen

    Tragen Sie die Urkunde in das Immobilienregister bei der Registry Agency (Eintragungsagentur) ein.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet eine Neubauwohnung in Sofia, Bulgarien, im Durchschnitt?

Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen in Sofia liegt bei 2.070 € pro m² ohne Mehrwertsteuer. Die meisten neuen Wohnungen werden im Rohbau mit Putz verkauft; der Innenausbau kostet zusätzlich etwa 500 € pro m².

Dürfen Ausländer in Bulgarien Grundstücke kaufen?

Bürger der EU und des EWR dürfen in Bulgarien Grundstücke besitzen, andere ausländische Staatsangehörige dürfen sie nicht auf ihren eigenen Namen besitzen; für städtische Grundstücke ist eine bulgarische Gesellschaft der übliche Weg. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gelten Beschränkungen, auch für Gesellschaften mit ausländischen Anteilseignern.

Welche Steuern zahlen Privatpersonen in Bulgarien auf Mieteinnahmen?

Privatpersonen zahlen 10 % Steuer auf Mieteinnahmen nach einer pauschalen Kostenpauschale von 10 %, sodass die effektive Steuer 9 % der Bruttomiete beträgt. Nicht Ansässige zahlen denselben Satz von 10 % als Abgeltungsteuer.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Bulgarien?

Käufer zahlen eine Grunderwerbsteuer von 0,1 % bis 3 % des Immobilienwerts, eine Eintragungsgebühr von 0,1 % und eine Notargebühr nach einer gesetzlich geregelten Staffel. Neubauten, die von einem umsatzsteuerlich registrierten Bauträger verkauft werden, enthalten 20 % Mehrwertsteuer, auch wenn Angebotspreise oft ohne sie angegeben werden.

Erhält man durch einen Immobilienkauf in Bulgarien ein Aufenthaltsrecht?

Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien gibt für sich allein kein Recht, dort zu leben. Bürger von Nicht-EU-Ländern können ein Visum vom Typ D und eine verlängerte Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn sie mindestens 600.000 BGN, etwa 306.775 €, direkt oder über eine von ihnen kontrollierte Gesellschaft in bulgarische Immobilien investieren.

Nächster Schritt

Kaufen Sie mit einem Anwalt, der für Sie arbeitet

Anwälte für Immobilienrecht, Steuerberater und Übersetzer, die mit ausländischen Käufern arbeiten, im InvestBulgaria-Verzeichnis.

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