Gewerbeimmobilien in Bulgarien
Der Investmentmarkt
- Volumen: Transaktionen von knapp 188 Mio. € im ersten Halbjahr 2026; angekündigte Transaktionen könnten das Jahr auf rund 405 Mio. € bringen, und Colliers erwartet, dass es 500 Mio. € übersteigen könnte, mehr als der Rekord von 2025.
- Nach Sektoren: Büros 45 %, Einzelhandel 29 %, Industrie und Logistik 12 %, gemischte Nutzung 9 % und Hotels 5 %.
- Käufer: Alle Transaktionen im ersten Halbjahr erfolgten mit inländischem Kapital; an einigen der großen, für später im Jahr 2026 erwarteten Transaktionen sollen internationale Investoren beteiligt sein.
- Spitzenrenditen: 7,50 % für Büros, 7,75 % für Einzelhandel und 7,50 % für Industrie und Logistik.
Quelle: 3e-news: Bulgarian property heads for a new investment record (Colliers, Real Estate Market Overview Bulgaria H1 2026, in Bulgarian)3
Büros in Sofia
| Kennzahl | Q2 2026 |
|---|---|
| Moderner Büroflächenbestand | 2,36 Mio. m² |
| Leerstehend | Rund 275.000 m² (11,64 %) |
| Leerstand nach Lage | Von 7,3 % im erweiterten Zentrum bis 15,3 % am Stadtrand |
| Angebotsmiete, Klasse A | Meist 14 bis 18 € pro m² und Monat |
| Spitzenmiete, Stadtzentrum | Rund 20 € pro m² und Monat |
Quelle: Cushman and Wakefield Forton: Sofia office marketbeat, Q2 20261
Die Mieten verstehen sich pro Monat ohne Mehrwertsteuer, zuzüglich Nebenkosten. Bürogebäude in Sofia und anderen Städten finden Sie unter Büroflächen und auf der Karte der Bürogebäude.1
Industrie und Logistik
- Bestand: 1.488.500 m² Mietflächen der Klassen A und B in Sofia bis Mitte 2026.
- Flächenumsatz: 78.900 m² im ersten Halbjahr 2026 gegenüber 8.600 m² ein Jahr zuvor, davon 92 % neue Nachfrage.
- Im Bau: 112.200 m², bei einem Leerstand auf Rekordtief.
- Mieten: rund 6,00 € pro m² und Monat für Klasse A und 4,50 € für Klasse B, zuzüglich Nebenkosten von 0,80 bis 1,00 €.
Quelle: BTA: Industrial and logistics space in Sofia shows stable prices and record-low vacancy (Colliers, 4 August 2026)2
Die Baukosten für Lagerhallen und Büros finden Sie unter Baukosten.
Steuern beim Kauf und bei der Vermietung
- Grunderwerbsteuer: 0,1 % bis 3 % des Kaufpreises, vom Käufer zu zahlen und von jeder Gemeinde festgelegt.
- Mehrwertsteuer: 20 % auf Verkäufe durch Unternehmen und andere umsatzsteuerlich registrierte Verkäufer, sofern nicht befreit; Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer.
- Miete: Auf gewerbliche Mieten fallen 20 % Mehrwertsteuer an, wenn der Vermieter umsatzsteuerlich registriert ist; eine Gesellschaft zahlt 10 % Körperschaftsteuer auf ihren Gewinn.
Quelle: RSM Bulgaria: Real estate tax factsheet 20264
Ausländische Gesellschaften können Gebäude direkt besitzen; Grund und Boden wird über eine EU-Gesellschaft oder eine bulgarische Gesellschaft gehalten, siehe Dürfen Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?5
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Büromieten in Sofia?
Büroflächen der Klasse A in Sofia wurden im zweiten Quartal 2026 überwiegend zu 14 € bis 18 € pro m² im Monat angeboten, erstklassige Flächen im Stadtzentrum zu etwa 20 €, ohne MwSt. und Nebenkosten.
Wie hoch ist die Büroleerstandsquote in Sofia?
Etwa 11,6 % im zweiten Quartal 2026 bzw. rund 275.000 m² eines modernen Bestands von 2,36 Mio. m², von 7,3 % im erweiterten Zentrum (Broad Center) bis 15,3 % in den Vororten.
Wie hoch sind die Lagermieten in Sofia?
Mitte 2026 etwa 6,00 € pro m² im Monat für Lagerhallen der Klasse A und 4,50 € für Klasse B, zuzüglich Nebenkosten von 0,80 € bis 1,00 €, bei einem Leerstand auf Rekordtief.
Wie hoch sind die Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien in Bulgarien?
Die Spitzenrenditen lagen im ersten Halbjahr 2026 bei 7,50 % für Büros, 7,75 % für Einzelhandel und 7,50 % für Industrie und Logistik.
Kann ein ausländisches Unternehmen in Bulgarien Gewerbeimmobilien kaufen?
Ja. Ausländische Unternehmen können Gebäude direkt besitzen. Grundstücke dürfen Unternehmen aus der EU und dem EWR besitzen, Unternehmen aus anderen Ländern halten sie in der Regel über eine bulgarische Tochtergesellschaft.
Quellen
- Cushman and Wakefield Forton: Sofia office marketbeat, Q2 2026
- BTA: Industrial and logistics space in Sofia shows stable prices and record-low vacancy (Colliers, 4 August 2026)
- 3e-news: Bulgarian property heads for a new investment record (Colliers, Real Estate Market Overview Bulgaria H1 2026, in Bulgarian)
- RSM Bulgaria: Real estate tax factsheet 2026 (PDF)
- European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024)
Zahlen geprüft 15. Oktober 2026. Von InvestBulgaria zur allgemeinen Information erstellt. Dies ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung; bitte lassen Sie die Angaben von einem qualifizierten Berater bestätigen, bevor Sie handeln.
