Могат ли Чужденци да Купуват Имоти в България?

Кой какво може да купува

Източник: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024); Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026); Bulgarian Properties: Procedure for buying a property in Bulgaria^2,4,5

Правилото идва от чл. 22 от Конституцията: чужденците могат да придобиват право на собственост върху земя при условията на присъединяването на България към ЕС, по силата на международен договор, ратифициран с мнозинство от две трети от Народното събрание, или чрез наследяване. Законът за собствеността позволява на чужденци и чуждестранни дружества да притежават сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти, освен ако закон не предвижда друго.^1,3

Гражданите на Обединеното кралство са извън ЕС от 1 януари 2021 г. и следват правилата за купувачи извън ЕС и ЕИП.⁵

Апартаменти и сгради

Собствеността върху сграда или обект е отделна от собствеността върху земята под нея. Купувач от всяка националност може да купи апартамент на свое име, стига покупката да не включва самия парцел.^2,4

Някои нотариални актове прехвърлят заедно с обекта и идеална част от земята. Проверете проекта на нотариалния акт с адвоката си: ако е така, купувач извън ЕС и ЕИП може да трябва да купи чрез фирма.⁵

Земя чрез българска фирма

• Как става: регистрирате еднолично дружество с ограничена отговорност (ЕООД), което е българско юридическо лице и може да купува земя за строеж, включително парцела под къща.
• Капитал и срок: минималният капитал е 1 евро, а регистрацията в Търговския регистър отнема от три до пет работни дни.
• Текущи разходи: дружеството води счетоводство и подава годишни отчети, дори ако само притежава имота – обикновено от 500 до 1500 евро годишно.
• Данък при продажба: печалбата се облага с 10% корпоративен данък, а при изплащане на печалбата на вас се дължи 5% данък върху дивидентите.

Източник: Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026)⁴

Стъпките и доставчиците са в Регистрация на фирма, а данъците – в Корпоративен данък и Данък върху дивидентите.

Земеделска и горска земя

• Пребиваване: физическите лица и дружествата могат да купуват земеделска земя само ако пребивават или са установени в България повече от пет години; по-ново дружество отговаря на условието, ако съдружниците му го изпълняват.
• Дружества, които не могат да притежават земеделска земя: дружества със съдружници извън ЕС и ЕИП, освен допуснатите по международен договор, дружества, притежавани чрез юрисдикции с преференциален данъчен режим, и акционерни дружества с акции на приносител.
• Произход на средствата: купувачите на земеделска земя декларират пред нотариуса произхода на парите.
• Горска земя: граждани и дружества извън ЕС и ЕИП могат да я притежават само по ратифициран международен договор или чрез наследяване.

Източник: European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024)²

Някои справочници за купувачи описват път чрез фирма за земеделска земя. Законът за собствеността и ползването на земеделските земи изключва дружества, чиито съдружници са извън ЕС и ЕИП, затова потърсете правен съвет, преди да купите земеделска земя чрез фирма.^2,4

Наследяване

Чужденците могат да наследяват земя по закон. Ако наследникът иначе не би могъл да притежава тази земя, включително земеделска или горска, той трябва да я прехвърли на лице, което може, в срок от три години от откриването на наследството.^2,6

След покупката

• Имотен регистър: нотариусът внася акта за вписване в Агенцията по вписванията, обикновено в рамките на един до три работни дни.
• Данъчна декларация: подава се в общината в срок от два месеца от покупката.
• БУЛСТАТ: чуждестранно физическо лице, което притежава имот в България, се вписва в регистър БУЛСТАТ в срок от седем дни.
• Комунални услуги и застраховка: прехвърлете партидите за ток, вода и отопление; застраховка се изисква само при ипотека.

Източник: Innovires Legal: Buying property in Bulgaria as a foreigner 2026 (24 March 2026)⁴

Стъпките, разходите и проверките при покупка са в Покупка на имот в България, а годишните данъци – в Данъци върху имотите. Покупката на имот сама по себе си не дава право на пребиваване в България; вижте Златна виза.