АДСИЦ в България
Как работи българското АДСИЦ
- Правна форма: акционерно дружество по Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация, което инвестира средствата, набрани чрез ценни книжа, в недвижими имоти или във вземания; едно дружество може да прави само едното от двете.
- Лиценз: дружеството подава заявление до Комисията за финансов надзор до шест месеца след регистрацията си, а Комисията се произнася до един месец след подаване на пълното заявление.
- Листване: след лиценза то трябва да увеличи капитала си с поне 30% чрез публично предлагане, а акциите му се допускат до търговия на регулиран пазар.
- Инвеститори: дружеството е от затворен тип, затова инвеститорите излизат, като продадат акциите си на борсата; няма ограничения кой може да инвестира.
Източник: Financial Supervision Commission: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, in Bulgarian); CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria1,4
Счетоводството, поддръжката на имотите и подобни дейности може да се възлагат на трети лица, като договорът се одобрява предварително от Комисията за финансов надзор. Паричните средства и ценните книжа на дружеството се съхраняват в банка депозитар.1
Основните законови правила
| Правило | Изискване |
|---|---|
| Капитал | Поне 250 000 евро, внесени парично |
| Активи | Поне 70% в недвижими имоти към края на всяко тримесечие |
| Приходи | Поне 70% от брутните приходи от дейността с имоти |
| Къде може да купува | В България; в друга държава от ЕС или в държава, присъединила се към Кодекса на ОИСР за либерализиране на движението на капитали, ако уставът и проспектът го позволяват |
| Строителство | Не може да строи само; строителството се възлага |
| Задлъжняване | Банкови кредити за придобиване и завършване на имоти; облигации, допуснати до търговия; краткосрочни кредити до 20% от активите за плащане на лихви |
| Оценка | Независим оценител преди всяка покупка или продажба, като цената е в рамките на 5% от оценката; всички имоти се оценяват в края на всяка година |
| Други участия | До 10% от активите в други АДСИЦ; до 30% в дъщерни дружества със специална цел, които придобиват и управляват имоти |
Източник: Financial Supervision Commission: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, in Bulgarian)1
Правилата са от закона в редакцията му, обнародвана в „Държавен вестник“, бр. 71 от 2026 г., публикувана от Комисията за финансов надзор.1
Данъци за АДСИЦ и инвеститорите
- Дружеството: лицензираните дружества със специална инвестиционна цел са освободени от корпоративен данък.
- Разпределяне: законът изисква поне 90% от печалбата за годината да се изплатят като дивиденти до 12 месеца след края на годината.
- Дивиденти: дивидентите към физически лица и към дружества извън ЕС и ЕИП се облагат с 5% данък при източника, освен ако спогодба не го намалява; дивидентите към дружества, местни лица в ЕС или ЕИП, по правило са освободени. Някои спогодби определят отделна ставка от 15% за дивидентите от АДСИЦ.
- Продажба на акции: печалбите от акции на АДСИЦ, продадени на регулиран пазар, не се облагат, а покупката на акции не се облага с данък при придобиване на имущество, докато пряката покупка на сграда струва от 0,1% до 3%.
Източник: Ministry of Finance: Corporate income tax; Bulgarian Fund for Receivables ADSIC: Management report, 30 June 2026; PwC Worldwide Tax Summaries: Bulgaria, withholding taxes; CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria2,3,5,4
Другите данъци върху доходите от инвестиции са на страниците Данък дивидент и Данък върху капиталовите печалби.
Най-големите листвани АДСИЦ
Източник: Stock Analysis: List of stocks on the Bulgarian Stock Exchange6
Stock Analysis посочва 23 АДСИЦ сред 281-те акции на борсата, като най-голямото е за над 100 млн. евро, а най-малкото – за под 1 млн. евро. Адванс Терафонд, най-голямото, изплати дивидент от 0,065 евро на акция на 22 юни 2026 г.6,7
Пазарните стойности се променят всеки ден и се различават между доставчиците на данни. Проверете последната цена на Българската фондова борса, преди да инвестирате; пазарът е описан на страницата Българска фондова борса.6
Често задавани въпроси
Какво е АДСИЦ в България?
АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел – българската форма на дружество за инвестиции в недвижими имоти. То е лицензирано от Комисията за финансов надзор, инвестира в недвижими имоти, а акциите му се търгуват на Българската фондова борса.
Плащат ли АДСИЦ корпоративен данък?
Не. Лицензираните дружества със специална инвестиционна цел са освободени от корпоративен данък, но трябва да изплатят поне 90% от печалбата си за годината като дивиденти до 12 месеца след края на годината.
Как се облагат дивидентите от АДСИЦ в България?
Дивидентите към физически лица и към дружества извън ЕС и ЕИП се облагат с 5% данък при източника, освен ако спогодба не го намалява. Печалбите от акции на АДСИЦ, продадени на регулиран пазар, не се облагат.
Какви са правилата за българските АДСИЦ?
АДСИЦ трябва да има капитал от поне 250 000 евро, да държи поне 70% от активите си в недвижими имоти и да получава поне 70% от приходите си от тях, не може да строи само и може да заема само от банки или чрез листвани облигации. Всяка покупка или продажба изисква независима оценка.
Кои са най-големите АДСИЦ в България?
По пазарна стойност сред най-големите са Адванс Терафонд, Български фонд за недвижими имоти, Balkan and Sea Properties, Софарма имоти и Fairplay Properties. Пазарните стойности се променят всеки ден, затова проверете последната цена на борсата.
Източници
- Financial Supervision Commission: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, in Bulgarian)
- Ministry of Finance: Corporate income tax
- Bulgarian Fund for Receivables ADSIC: Management report, 30 June 2026 (PDF)
- CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria
- PwC Worldwide Tax Summaries: Bulgaria, withholding taxes
- Stock Analysis: List of stocks on the Bulgarian Stock Exchange
- AIF: Advance Terrafund paid a dividend of €0.065 per share in 2026 (20 September 2026)
Данните са проверени 15 октомври 2026 г. Изготвено от InvestBulgaria с общоинформационна цел. Не е инвестиционен, данъчен или правен съвет; потвърдете подробностите с квалифициран консултант, преди да предприемете действия.
