Επαγγελματικά ακίνητα στη Βουλγαρία
Η επενδυτική αγορά
- Όγκος: συναλλαγές λίγο κάτω από 188 εκατ. € το πρώτο εξάμηνο του 2026· οι ανακοινωμένες συναλλαγές θα μπορούσαν να φέρουν το έτος σε περίπου 405 εκατ. €, και η Colliers αναμένει ότι μπορεί να ξεπεράσει τα 500 εκατ. €, πάνω από το ρεκόρ του 2025.
- Ανά τομέα: γραφεία 45%, λιανικό εμπόριο 29%, βιομηχανία και logistics 12%, μεικτές χρήσεις 9% και ξενοδοχεία 5%.
- Αγοραστές: όλες οι συναλλαγές του πρώτου εξαμήνου έγιναν με εγχώρια κεφάλαια· σε ορισμένες από τις μεγάλες συναλλαγές που αναμένονται αργότερα μέσα στο 2026 εκτιμάται ότι θα συμμετέχουν διεθνείς επενδυτές.
- Κορυφαίες αποδόσεις: 7,50% για γραφεία, 7,75% για λιανικό εμπόριο και 7,50% για βιομηχανία και logistics.
Πηγή: 3e-news: Bulgarian property heads for a new investment record (Colliers, Real Estate Market Overview Bulgaria H1 2026, στα βουλγαρικά)3
Γραφεία στη Σόφια
| Μέγεθος | 2ο τρίμηνο 2026 |
|---|---|
| Σύγχρονο απόθεμα γραφείων | 2,36 εκατομμύρια m² |
| Κενά | Περίπου 275.000 m² (11,64%) |
| Κενά ανά περιοχή | Από 7,3% στο ευρύτερο κέντρο έως 15,3% στα προάστια |
| Ζητούμενο ενοίκιο, κατηγορία Α | Κυρίως 14 € έως 18 € ανά m² τον μήνα |
| Κορυφαίο ενοίκιο, κέντρο πόλης | Περίπου 20 € ανά m² τον μήνα |
Πηγή: Cushman and Wakefield Forton: Sofia office marketbeat, Q2 20261
Τα ενοίκια αναφέρονται ανά μήνα χωρίς ΦΠΑ, με τα κοινόχρηστα επιπλέον. Κτίρια γραφείων στη Σόφια και σε άλλες πόλεις θα βρείτε στη σελίδα Χώροι γραφείων και στον χάρτη κτιρίων γραφείων.1
Βιομηχανία και logistics
- Απόθεμα: 1.488.500 m² χώρων κατηγορίας Α και Β προς μίσθωση στη Σόφια έως τα μέσα του 2026.
- Απορρόφηση: 78.900 m² το πρώτο εξάμηνο του 2026, έναντι 8.600 m² έναν χρόνο νωρίτερα, το 92% από νέα ζήτηση.
- Υπό κατασκευή: 112.200 m², με τα κενά σε ιστορικό χαμηλό.
- Ενοίκια: περίπου 6,00 € ανά m² τον μήνα για την κατηγορία Α και 4,50 € για την κατηγορία Β, συν κοινόχρηστα 0,80 € έως 1,00 €.
Πηγή: BTA: Industrial and logistics space in Sofia shows stable prices and record-low vacancy (Colliers, 4 August 2026)2
Το κόστος κατασκευής αποθηκών και γραφείων θα βρείτε στη σελίδα Κόστος κατασκευής.
Φόροι κατά την αγορά και την εκμίσθωση
- Φόρος μεταβίβασης: 0,1% έως 3% της τιμής, καταβάλλεται από τον αγοραστή και ορίζεται από κάθε δήμο.
- ΦΠΑ: 20% στις πωλήσεις από εταιρείες και άλλους πωλητές εγγεγραμμένους στον ΦΠΑ, εκτός αν απαλλάσσονται· τα νέα κτίρια υπόκεινται σε ΦΠΑ.
- Ενοίκιο: στο επαγγελματικό ενοίκιο επιβάλλεται ΦΠΑ 20% αν ο εκμισθωτής είναι εγγεγραμμένος στον ΦΠΑ· μια εταιρεία καταβάλλει εταιρικό φόρο 10% επί των κερδών της.
Πηγή: RSM Bulgaria: Real estate tax factsheet 20264
Οι ξένες εταιρείες μπορούν να έχουν κτίρια απευθείας στην κυριότητά τους· η γη κατέχεται μέσω εταιρείας της ΕΕ ή βουλγαρικής εταιρείας, δείτε Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στη Βουλγαρία;5
Συχνές ερωτήσεις
Πόσα είναι τα μισθώματα γραφείων στη Σόφια;
Οι χώροι γραφείων κατηγορίας Α στη Σόφια προσφέρονταν κυρίως προς 14 € έως 18 € ανά m² τον μήνα το δεύτερο τρίμηνο του 2026, και οι κορυφαίοι χώροι στο κέντρο της πόλης προς περίπου 20 €, χωρίς ΦΠΑ και κοινόχρηστες δαπάνες.
Ποιο είναι το ποσοστό κενών γραφείων στη Σόφια;
Περίπου 11,6% το δεύτερο τρίμηνο του 2026, δηλαδή περίπου 275.000 m² από σύγχρονο απόθεμα 2,36 εκατ. m², από 7,3% στο ευρύτερο κέντρο (Broad Center) έως 15,3% στα προάστια.
Πόσα είναι τα μισθώματα αποθηκών στη Σόφια;
Περίπου 6,00 € ανά m² τον μήνα για αποθήκες κατηγορίας Α και 4,50 € για κατηγορίας Β στα μέσα του 2026, συν κοινόχρηστες δαπάνες 0,80 € έως 1,00 €, με το ποσοστό κενών σε ιστορικό χαμηλό.
Ποιες είναι οι κορυφαίες αποδόσεις επαγγελματικών ακινήτων στη Βουλγαρία;
Οι κορυφαίες αποδόσεις (prime yields) το πρώτο εξάμηνο του 2026 ήταν 7,50% για γραφεία, 7,75% για καταστήματα λιανικής και 7,50% για βιομηχανικά ακίνητα και ακίνητα logistics.
Μπορεί μια αλλοδαπή εταιρεία να αγοράσει επαγγελματικό ακίνητο στη Βουλγαρία;
Ναι. Οι αλλοδαπές εταιρείες μπορούν να έχουν απευθείας στην ιδιοκτησία τους κτίρια. Γη μπορούν να έχουν εταιρείες της ΕΕ και του ΕΟΧ, ενώ εταιρείες από άλλες χώρες την κατέχουν συνήθως μέσω βουλγαρικής θυγατρικής.
Πηγές
- Cushman and Wakefield Forton: Sofia office marketbeat, Q2 2026
- BTA: Industrial and logistics space in Sofia shows stable prices and record-low vacancy (Colliers, 4 August 2026)
- 3e-news: Bulgarian property heads for a new investment record (Colliers, Real Estate Market Overview Bulgaria H1 2026, στα βουλγαρικά)
- RSM Bulgaria: Real estate tax factsheet 2026 (PDF)
- European Land Registry Association: Bulgaria, limitations to foreigners (December 2024)
Τα στοιχεία ελέγχθηκαν 15 Οκτωβρίου 2026. Συντάχθηκε από την InvestBulgaria για γενική ενημέρωση. Δεν αποτελεί επενδυτική, φορολογική ή νομική συμβουλή· επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με εξειδικευμένο σύμβουλο πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια.
