REITs στη Βουλγαρία (ADSITs)
Πώς λειτουργεί ένα βουλγαρικό REIT
- Νομική μορφή: ανώνυμη εταιρεία βάσει του Νόμου για τις Εταιρείες Επενδύσεων Ειδικού Σκοπού και τις Εταιρείες Τιτλοποίησης, που επενδύει τα χρήματα που αντλεί από κινητές αξίες σε ακίνητα ή σε απαιτήσεις· μια εταιρεία μπορεί να κάνει μόνο το ένα από τα δύο.
- Άδεια: η εταιρεία υποβάλλει αίτηση στην Επιτροπή Εποπτείας Χρηματοπιστωτικών Αγορών μέσα σε έξι μήνες από την καταχώριση, και η Επιτροπή αποφασίζει μέσα σε έναν μήνα από την πλήρη αίτηση.
- Εισαγωγή: μετά την άδεια πρέπει να αυξήσει το κεφάλαιό της κατά τουλάχιστον 30% μέσω δημόσιας προσφοράς, και οι μετοχές της εισάγονται προς διαπραγμάτευση σε ρυθμιζόμενη αγορά.
- Επενδυτές: η εταιρεία είναι κλειστού τύπου, οπότε οι επενδυτές αποχωρούν πουλώντας μετοχές στο χρηματιστήριο· δεν υπάρχουν περιορισμοί ως προς το ποιος μπορεί να επενδύσει.
Πηγή: Επιτροπή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, στα βουλγαρικά); CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria1,4
Η λογιστική, η συντήρηση των ακινήτων και παρόμοιες εργασίες μπορούν να ανατεθούν σε τρίτους, με τη σύμβαση να εγκρίνεται εκ των προτέρων από την Επιτροπή Εποπτείας Χρηματοπιστωτικών Αγορών. Τα χρήματα και οι κινητές αξίες της εταιρείας φυλάσσονται σε θεματοφύλακα τράπεζα.1
Οι βασικοί νομικοί κανόνες
| Κανόνας | Απαίτηση |
|---|---|
| Κεφάλαιο | Τουλάχιστον 250.000 €, καταβεβλημένο σε μετρητά |
| Περιουσιακά στοιχεία | Τουλάχιστον 70% σε ακίνητα στο τέλος κάθε τριμήνου |
| Έσοδα | Τουλάχιστον 70% των ακαθάριστων εσόδων από τη δραστηριότητα ακινήτων |
| Πού μπορεί να αγοράζει | Στη Βουλγαρία· σε άλλο κράτος της ΕΕ ή σε χώρα που έχει προσχωρήσει στον Κώδικα του ΟΟΣΑ για την Απελευθέρωση των Κινήσεων Κεφαλαίων, εφόσον το επιτρέπουν το καταστατικό και το ενημερωτικό δελτίο |
| Κατασκευή | Δεν μπορεί να κατασκευάζει η ίδια· οι εργασίες ανατίθενται σε τρίτους |
| Δανεισμός | Τραπεζικά δάνεια για την αγορά και την ολοκλήρωση ακινήτων· ομόλογα εισηγμένα προς διαπραγμάτευση· βραχυπρόθεσμα δάνεια έως 20% των περιουσιακών στοιχείων για πληρωμές τόκων |
| Αποτίμηση | Ανεξάρτητος εκτιμητής πριν από κάθε αγορά ή πώληση, με την τιμή να απέχει έως 5% από την εκτίμηση· όλα τα ακίνητα αποτιμώνται στο τέλος κάθε έτους |
| Λοιπές συμμετοχές | Έως 10% των περιουσιακών στοιχείων σε άλλα REITs· έως 30% σε θυγατρικές ειδικού σκοπού που αγοράζουν και διαχειρίζονται ακίνητα |
Πηγή: Επιτροπή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, στα βουλγαρικά)1
Οι κανόνες προέρχονται από τον νόμο όπως τροποποιήθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (State Gazette) αριθ. 71 του 2026, που δημοσίευσε η Επιτροπή Εποπτείας Χρηματοπιστωτικών Αγορών.1
Φορολογία για το REIT και τους επενδυτές του
- Το REIT: οι αδειοδοτημένες εταιρείες επενδύσεων ειδικού σκοπού απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων.
- Διανομή: ο νόμος απαιτεί να διανέμεται ως μέρισμα τουλάχιστον το 90% των κερδών της χρήσης, μέσα σε 12 μήνες από το τέλος του έτους.
- Μερίσματα: τα μερίσματα προς φυσικά πρόσωπα και προς εταιρείες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου 5%, εκτός αν μια φορολογική σύμβαση τη μειώνει· τα μερίσματα προς εταιρείες με έδρα στην ΕΕ ή τον ΕΟΧ κατά κανόνα απαλλάσσονται. Ορισμένες συμβάσεις ορίζουν ξεχωριστό συντελεστή 15% για μερίσματα REIT.
- Πώληση μετοχών: τα κέρδη από μετοχές REIT που πωλούνται σε ρυθμιζόμενη αγορά είναι αφορολόγητα, και η αγορά μετοχών δεν επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ενώ η άμεση αγορά ενός κτιρίου κοστίζει από 0,1% έως 3%.
Πηγή: Υπουργείο Οικονομικών: Corporate income tax; Bulgarian Fund for Receivables ADSIC: Management report, 30 June 2026; PwC Worldwide Tax Summaries: Bulgaria, withholding taxes; CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria2,3,5,4
Άλλοι φόροι επί του επενδυτικού εισοδήματος περιγράφονται στις σελίδες Φόρος μερισμάτων και Φόρος υπεραξίας.
Τα μεγαλύτερα εισηγμένα REITs
Πηγή: Stock Analysis: List of stocks on the Bulgarian Stock Exchange6
Το Stock Analysis καταγράφει 23 REITs μεταξύ των 281 μετοχών του χρηματιστηρίου· το μεγαλύτερο αξίζει πάνω από 100 εκατ. € και το μικρότερο κάτω από 1 εκατ. €. Το Advance Terrafund, το μεγαλύτερο, κατέβαλε μέρισμα 0.065 € ανά μετοχή στις 22 Ιουνίου 2026.6,7
Οι χρηματιστηριακές αξίες αλλάζουν καθημερινά και διαφέρουν μεταξύ παρόχων δεδομένων. Ελέγξτε την τρέχουσα τιμή στο Χρηματιστήριο της Βουλγαρίας πριν επενδύσετε· η αγορά περιγράφεται στη σελίδα Χρηματιστήριο της Βουλγαρίας.6
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι ένα REIT στη Βουλγαρία;
Ένα βουλγαρικό REIT είναι εταιρεία επενδύσεων ειδικού σκοπού, γνωστή ως ADSIT. Πρόκειται για ανώνυμη εταιρεία με άδεια από την Financial Supervision Commission (Επιτροπή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας), η οποία επενδύει σε ακίνητα και οι μετοχές της διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο της Βουλγαρίας.
Πληρώνουν τα βουλγαρικά REIT φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων;
Όχι. Οι αδειοδοτημένες εταιρείες επενδύσεων ειδικού σκοπού απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων, αλλά πρέπει να διανέμουν τουλάχιστον το 90% των ετήσιων κερδών τους ως μερίσματα εντός 12 μηνών από τη λήξη της χρήσης.
Πώς φορολογούνται τα μερίσματα των REIT στη Βουλγαρία;
Τα μερίσματα σε φυσικά πρόσωπα και σε εταιρείες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου 5%, εκτός αν μια σύμβαση για την αποφυγή της διπλής φορολογίας τη μειώνει. Τα κέρδη από μετοχές REIT που πωλούνται σε ρυθμιζόμενη αγορά είναι αφορολόγητα.
Ποιοι κανόνες ισχύουν για ένα βουλγαρικό REIT;
Ένα REIT χρειάζεται κεφάλαιο τουλάχιστον 250.000 €, πρέπει να διατηρεί τουλάχιστον το 70% του ενεργητικού του σε ακίνητα και να αποκομίζει από αυτά τουλάχιστον το 70% των εσόδων του, δεν μπορεί να κατασκευάζει το ίδιο και μπορεί να δανείζεται μόνο από τράπεζες ή μέσω εισηγμένων ομολόγων. Κάθε αγορά ή πώληση απαιτεί ανεξάρτητη αποτίμηση.
Ποια είναι τα μεγαλύτερα REIT στη Βουλγαρία;
Με βάση τη χρηματιστηριακή αξία, στα μεγαλύτερα περιλαμβάνονται τα Advance Terrafund, Bulgarian Real Estate Fund, Balkan and Sea Properties, Sopharma Properties και Fairplay Properties. Οι χρηματιστηριακές αξίες μεταβάλλονται καθημερινά, γι’ αυτό ελέγξτε την τελευταία τιμή στο χρηματιστήριο.
Πηγές
- Επιτροπή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας: Special Purpose Investment Companies and Securitisation Companies Act, SG 71/2026 (PDF, στα βουλγαρικά)
- Υπουργείο Οικονομικών: Corporate income tax
- Bulgarian Fund for Receivables ADSIC: Management report, 30 June 2026 (PDF)
- CMS: Expert guide to popular investment vehicles, Bulgaria
- PwC Worldwide Tax Summaries: Bulgaria, withholding taxes
- Stock Analysis: List of stocks on the Bulgarian Stock Exchange
- AIF: Advance Terrafund paid a dividend of €0.065 per share in 2026 (20 September 2026)
Τα στοιχεία ελέγχθηκαν 15 Οκτωβρίου 2026. Συντάχθηκε από την InvestBulgaria για γενική ενημέρωση. Δεν αποτελεί επενδυτική, φορολογική ή νομική συμβουλή· επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με εξειδικευμένο σύμβουλο πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια.
